कैलिफोर्निया ने आवास निर्माण में ‘भारी’ बाधाओं के लिए सैन फ्रांसिस्को की आलोचना की

एक नई रिपोर्ट में पाया गया है कि सैन फ्रांसिस्को में घर बनाने में अधिक समय लगता है और कैलिफ़ोर्निया में किसी भी अन्य जगह की तुलना में लागत अधिक होती है, जिससे राज्य में बेघर होने का संकट बढ़ जाता है और कई कर्मचारी शहर में नहीं रह पाते हैं।

गवर्नर गेविन न्यूसोम ने मांग की है कि शहर अधिक निर्माण की अनुमति दें क्योंकि निवासी गुजारा करने के लिए संघर्ष कर रहे हैं और रहने के लिए सस्ते स्थानों की तलाश में दूसरे राज्यों में जाना शुरू कर रहे हैं। लेकिन कुछ स्थानीय सरकारें अभी भी आवास विरोधियों को परियोजनाओं को धीमा करने या अवरुद्ध करने की उदार अनुमति देती हैं।

बुधवार को जारी एक जांच के अनुसार, गवर्नर न्यूसम के आवास प्रभाग ने निर्धारित किया है कि सैन फ्रांसिस्को की तुलना में किसी भी शहर में अधिक आवास बाधाएं नहीं हैं। प्रतिवेदन यह पहली बार है जब सैन फ्रांसिस्को को बेहतर करने के लिए मजबूर करने और अन्य नगर पालिकाओं को यह दिखाने की कोशिश की गई है कि एक समृद्ध, न्यायसंगत शहर बनाने के लिए क्या करना पड़ता है।

राज्य के आवास और सामुदायिक विकास विभाग के निदेशक गुस्तावो वेलास्केज़ ने कहा, “नए आवास विकास पर उन्होंने जो भारी प्रतिबंध और बाधाएं लगाई हैं, वे वास्तव में खराब हैं।” “आवास की कीमत बहुत अधिक है क्योंकि यह पर्याप्त नहीं है।”

सैन फ्रांसिस्को में, शहर के आवास अधिकारी कछुआ गति से आवास को मंजूरी देते हैं क्योंकि वे किसी को भी आपत्ति करने की अनुमति देते हैं, भले ही कोई परियोजना शहर की सभी आवश्यकताओं को पूरा करती हो। इसका मतलब है कि एक चिड़चिड़ा पड़ोसी किसी परियोजना को गंभीरता से धीमा कर सकता है।

शहर कहीं अधिक पर्यावरणीय समीक्षा की भी अनुमति देता है – कुछ मामलों में, प्रस्तावों को रद्द कर दिया जाता है क्योंकि वे बहुत अधिक छाया डालते हैं – और स्थानीय पर्यवेक्षकों के बोर्ड को अन्य न्यायालयों की तुलना में कहीं अधिक अधिकार देते हैं।

कैलिफोर्निया विश्वविद्यालय, बर्कले के शोधकर्ताओं की मदद से, उन्होंने पाया कि एक डेवलपर को किसी परियोजना को विकसित करने के शुरुआती चरणों से गुजरने में औसतन 523 दिन लगते हैं। उसके बाद, प्लंबिंग और इलेक्ट्रिकल हुकअप जैसी विशिष्ट स्थापनाओं के लिए बिल्डिंग परमिट प्राप्त करने में औसतन 605 दिन लगते हैं।

यहां तक ​​कि एक प्रस्तावित अपार्टमेंट इमारत जो शहर के सभी नियमों को पूरा करती है, उसे सैन फ्रांसिस्को में हरी झंडी मिलने और कैलिफोर्निया के कई शहरों में स्वचालित रूप से स्वीकृत होने में दो साल से अधिक समय लग सकता है।

परिणामस्वरूप, शहर को काम करने के लिए जिन कर्मचारियों की ज़रूरत है उनमें से कई – जिनमें शिक्षक, पुलिस अधिकारी और अग्निशामक शामिल हैं – रहने के लिए जगह नहीं ढूंढ पा रहे हैं और उन्हें सैन फ्रांसिस्को से आगे जाना होगा। कुछ मामलों में, शहर में कम लागत वाले आवास के कारण कम वेतन वाले कर्मचारी अपने वाहनों में या सड़क पर रहते हैं।

श्रीमान ने कहा, “सैन फ्रांसिस्को में जन्मे और पले-बढ़े लोग वहां रहकर अपना परिवार नहीं पाल सकते।” वेलास्केज़ ने कहा।

सैन फ्रांसिस्को की धीमी अनुमोदन प्रक्रिया के एक स्पष्ट उदाहरण में, दो साल पहले पर्यवेक्षकों के बोर्ड ने नॉर्डस्ट्रॉम के खरीदारों द्वारा वॉलेट पार्किंग के लिए उपयोग के लिए डाउनटाउन कोर में 495 अपार्टमेंट को मंजूरी दे दी थी। अब, निर्माण लागत बढ़ने के साथ, परियोजना मुश्किल में है क्योंकि यह आर्थिक रूप से कारगर नहीं है – और नॉर्डस्ट्रॉम स्टोर बंद हो गया है।

शहर ने कुछ मामलों में श्रमिकों के लिए आवास का वित्तपोषण करने की कोशिश की है, लेकिन यहां तक ​​कि उसकी अपनी परियोजनाएं भी अधर में लटक गई हैं। 2017 में पिछले मेयर द्वारा वित्त पोषित गोल्डन गेट पार्क के पास एक शिक्षक आवास परिसर को अगले शरद ऋतु तक अपना पहला किरायेदार मिलने की उम्मीद नहीं है – परियोजना शुरू होने के सात साल बाद।

कैलिफ़ोर्निया के अधिकारियों का कहना है कि राज्य को 25 लाख और घरों की ज़रूरत है ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि बेघर लोगों के सिर पर छत हो और सभी आय स्तर के लोग रहने के लिए जगह खरीद सकें। इसने लक्ष्य निर्धारित किए हैं कि प्रत्येक शहर को कितना आवास बनाना चाहिए और ऐसा न करने पर राज्य के वित्त पोषण में कटौती करने की धमकी दी गई है।

राज्य ने सैन फ्रांसिस्को पर 2031 तक 82,000 नए घर बनाने का आरोप लगाया, जिसे हासिल करने के लिए शहर ने जनवरी में लक्ष्य अपनाया। लेकिन नौ महीने बाद, सैन फ्रांसिस्को पहले से ही पटरी से उतर गया है।

अपने वादे को पूरा करने के लिए, शहर को हर साल 10,000 से अधिक नए घर बनाने होंगे, जिनमें 5,800 किफायती इकाइयाँ शामिल हैं। इसका मतलब है कि हर दिन 27 इकाइयों को मंजूरी दी जानी चाहिए, लेकिन औसत एक से भी कम है।

श्री। वेलास्केज़ ने कहा कि आवास निर्माण में तेजी लाने के इरादे से बनाए गए नए राज्य कानून सैन फ्रांसिस्को में आवास निर्माण के तरीके को पूरी तरह से बदलने के लिए पर्याप्त नहीं हैं – और कुछ मामलों में, शहर राज्य कानूनों का उल्लंघन कर रहा है। उदाहरण के लिए, बिल्डिंग परमिट को मंजूरी देने की शहर की धीमी गति ने सैन फ्रांसिस्को को किफायती आवास बढ़ाने के उद्देश्य से एक नए राज्य कानून का पूरी तरह से पालन करने से रोक दिया है।

यूसी बर्कले के एक शोध वैज्ञानिक मोइरा ओ’नील, जिन्होंने नई रिपोर्ट लिखने के लिए कई विशेषज्ञों से बात की, ने कहा कि कई डेवलपर्स और आर्किटेक्ट अब सैन फ्रांसिस्को में काम नहीं करते हैं क्योंकि शहर की बोझिल प्रक्रिया में बहुत अधिक देरी हुई है। इसके परिणामस्वरूप लागत अधिक आती है।

मेयर लंदन ब्रीड ने एक बयान में कहा कि वह राज्य के निर्णयों से “पूरे दिल से” सहमत हैं और आवास निर्माण को आसान बनाने के लिए शहर द्वारा स्वीकृतियों को संभालने के तरीके को बदलने और स्थानीय कानूनों में संशोधन करने पर जोर दे रहे हैं।

लेकिन पर्यवेक्षक आरोन पेस्किन, जिन्होंने सिटी हॉल में अपने दशकों के दौरान कुछ पड़ोस में नए आवास के लिए लड़ाई लड़ी है, ने नए आवास में देरी के कारणों के रूप में निर्माण की उच्च लागत और वित्तपोषण सुरक्षित करने में डेवलपर्स की असमर्थता का हवाला दिया। उन्होंने कहा कि राज्य को शहरों को यह पता लगाने में मदद करनी चाहिए कि विशिष्ट लक्ष्यों को पूरा करने का आदेश दिए बिना किफायती आवास के लिए भुगतान कैसे किया जाए।

“सरकार हमें बता रही है कि उसे अगले आठ वर्षों में 46,000 नए किफायती घर बनाने की ज़रूरत है, लेकिन अभी तक उस लक्ष्य में निवेश नहीं किया गया है,” श्रीमान। पेस्किन ने कहा कि वह मार्च में 300 मिलियन डॉलर का किफायती आवास बांड रखना चाह रहे हैं। काम में मदद के लिए वोट करें.

रिपोर्ट में, सरकार ने शहर को उठाए जाने वाले 18 कदमों की पहचान की है। इनमें शहर के नियमों का पालन करने वाली योजनाओं को पलटने के किसी भी व्यक्ति के अधिकार को समाप्त करना और योजना पर हस्ताक्षर होने के बाद बिल्डिंग परमिट प्राप्त करने की प्रक्रिया को तेज करना शामिल है।

यदि शहर अपनी प्रथाओं में बदलाव नहीं करता है, तो राज्य अंततः राज्य वित्त पोषण में कटौती कर सकता है और सैन फ्रांसिस्को में विकास पर स्थानीय नियंत्रण को रद्द कर सकता है।

सरकार डेवलपर्स को अपनी इच्छानुसार कुछ भी बनाने की अनुमति दे सकती है – उदाहरण के लिए, आवासीय क्षेत्र में एक गगनचुंबी इमारत भी – जब तक कि इकाइयों की उचित कीमत हो।

सुश्री ओ’नील ने कहा कि सैन फ्रांसिस्को में मजबूत किरायेदार सुरक्षा और घने आवास के लिए विस्तृत खुली जगह जैसे प्रगतिशील, समावेशी नियम हैं। लेकिन इसमें आवास प्रथाएं भी शामिल हैं जिसके परिणामस्वरूप एक ऐसा शहर बना है जिसमें मध्यम और निम्न आय वाले श्रमिकों को शामिल नहीं किया गया है।

उन्होंने कहा, “यह एक प्रगतिशील शहर है, लेकिन इसमें विरोधाभास है।” “यह वास्तव में महत्वपूर्ण है, न केवल कैलिफोर्निया के लिए, बल्कि देश के लिए, इस बात पर प्रकाश डालना कि कैसे प्रक्रिया के नियमों का विशेष रूप से उपयोग किया जा सकता है और लोगों को स्थानांतरित होने से रोका जा सकता है।”